Probleme der Vertretung bei der Eigentümerversammlung einer WEG

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ der WEG. Alle wesentlichen Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung in Form von Beschlüssen getroffen. Eingeladen werden müssen daher zwingend alle Wohnungseigentümer.

Allerdings kann sich ein Miteigentümer grundsätzlich vertreten lassen, da es sich bei der Teilnahme an der Eigentümerversammlung um kein höchstpersönliches Recht handelt. Hier wird der Praxis aber häufig ein Fehler begangen, welcher zur Anfechtbarkeit von getroffenen Beschlüssen führt und ggf. zu einer Schadensersatzverpflichtung des Hausverwalters begründet.

hierzu folgendes Fallbeispiel:

Der Verwalter lädt die zehn Eigentümer einer WEG ordnungsgemäß zu der ordentlichen Eigentümerversammlung für das Jahr 2016. Auf der Tagesordnung stehen umfassende und teure Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums. Zwei Eigentümer bringen zu der Versammlung jeweils ihren Anwalt mit, da sie sich mit der Materie rechtlich überfordert fühlen. Die Anwälte legen dem Verwalter Originalvollmachten vor. Die Versammlung wird in Anwesenheit mit den Zehn geladenen Eigentümern und den zwei Anwälten durchgeführt und die Mehrheit der Eigentümer beschließt, dass die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Ein Eigentümer ficht den Beschluss gem. § 46 WEG fristgerecht an durch Klageerhebung beim zuständigen Amtsgericht. Begründet wird die Anfechtungsklage damit, dass die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Das Amtsgericht wird der Klage stattgeben und den Beschluss für ungültig erklären. Dies aus folgendem Rechtsgrund:

Da auf keinen Fall eine Mehrung der Mitgliedschaftsrechte stattfinden darf, ist bei der Vertretung nur die Teilnahme des Vertreters oder des Wohnungseigentümers zulässig. Es ist nach mittlerweile einhelliger Rechtsprechung unzulässig, wenn sowohl der Vertretene als auch der Vertreter an der Versammlung teilnehmen. Geschieht dies dennoch, ist die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden und gefasste Beschlüsse sind anfechtbar!

Im aufgeführten Fallbeispiel hätte der Hausverwalter daher darauf hinwirken müssen, dass entweder die Anwälte als Vertreter an de Versammlung teilnehmen oder aber die beiden Wohnungseigentümer selbst. Die Anwesenheit der Anwälte und der beiden Wohnungseigentümer zugleich ist unzulässig. Da ein Hausverwalter die Rechtslage kennen muss, er aber dennoch die „Doppelanwesenheit“ im Fallbeispiel nicht unterband, liegt ein grobes Verschulden des Hausverwalters vor, so dass das Gericht gem. § 49 WEG sämtliche Kosten der Anfechtungs-klage dem Verwalter auferlegen kann.

Praxistipp:

Häufig gestaltet sich die Angelegenheit so, dass ein Ehegatte alleine Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, der andere Ehegatte aber unter Verweis auf sein Vertretungsrecht zusammen mit seinem anderen Ehepartner in der Eigentümerversammlung erscheint um das große Wort zu führen. In diesem Fall sollte der Verwalter darauf hingewiesen werden, dass entweder nur Vertreter oder aber nur der Vertretene an der Versammlung teilnehmen darf. Wenn der Verwalter dies ignoriert, sollten die in der Versammlung Beschlüsse ggf. angefochten werden. Wenn das Gericht von seinem Recht gem. § 49 Abs. 2 WEG Gebrauch macht und die Kosten dem Verwalter auferlegt, wird dieser sicherlich zukünftig die Rechtsage beachten.

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